2018年內房債發行一覽表

上次雅居樂篇文提到今年內房債積弱的其中一個原因是發行量增加， 今次就係這一方面俾多少少資料大家。

以下是2018年內房債發行一覽表(整合資料來源: Bloomberg)係俾大家參考一下， 等大家可以有個概念有什麼內房今年發過債， 邊間出得多啲， 息率大概係幾多等等。

在以下的覽表中，大家可以睇到內房的發債成本係年內都升了好多。 例如時代中國在1月出了2021債， 票面息率係6.25%，  但去到5月再出另一隻2021債時， 票面息率已經上到7.85%，再俾多個例子大家， 禹州地產2月尾出隻2021債， 票面息率6.375%， 去到5月頭出另一隻2021債， 票面息率要成7.9%｡

2018年內房債發行一覽表(圖一)

 2018年內房債發行一覽表(圖二)

另外，我也準備了一個由  Bondson 債券小子 獨家製作的圖表，如果大家有興趣想去了解這方面的資訊，請到https://goo.gl/3KcXnY給此Post "50 Likes & 10 Shares (公開分享)"，你們的支持是繼續讓我寫下去的動力，多多支持!

TOP 50 內房銷售榜

                                                      資料來源:CRIC研究中心

之前都有唔少朋友問過TOP 50 內房究竟係邊啲，今日就同大家分享下呢個2018年上半年內房銷售榜等大家可以參考吓。呢個表係由克而瑞發布，而克而瑞係每個月都會係月頭公布一次最新既銷售榜，所以大家之後要跟進的話都好方便，上返克而瑞個網就搵到。另外，我之前都講過規模只係其中一個要睇既因素，我地仲要留意埋企業既槓桿比率同流動性狀況等等，所以大家千其唔好見到係TOP 50就衝入去買佢既債。TOP 50 入面有啲內房係透過呢幾年用高槓桿快速擴展而達到做大既目標，例如陽光城、泰和、正榮地產等等，投資呢啲公司既債風險好高，建議都係避一避呢啲名。

***另附有TOP 200 內房銷售榜的參考資料 ***

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雅居樂(03383) - 永續債

上圖(資料來源: 信報)為雅居樂今年2月底發行嘅5億美元, 票面息率6.875%嘅永續債, 可見債價由發行至今短短4個幾月已經跌至$90樓下, 帳面損失10%,  債券持有人賺埋既票面息都唔夠蝕價｡點解差成咁? 今日我就同大家由宏觀到微觀咁講下點解呢隻債既表現咁慘淡｡

先從宏觀角度睇, 中資高收益債(high yield bond)  2015-2017年經歷大牛市, 好多 BB / B 評級既債息一路向下走至4%-6%(債價升,債息跌) ,  啲yield一啲都唔high,  今年可謂價值回歸｡另外,內地融資環境收緊, 好多房企係上面都發唔到債, 攞銀行貸款都唔容易, 聞說內地銀行而家只會批 loan 俾 top 50既房企, 房企既應對自然就係出黎境外發美元債, 所以今年1月至5月有大量嘅內房債發行, Supply 增加, 債價當然會跌,呢個係導致2月至4月內房債跌既主要因素｡

雪上加霜嘅係,中國國儲能源於5月底對其到期嘅美元債違約, 為整個中資高收益債市場帶黎震盪, 所以5月尾6月頭整個中資高收益債市場又迎黎一段跌浪｡

轉去從行業角度睇, 為壓制樓市過熱以避免泡沫爆破, 中國政府不斷推出政策去控制樓價同房企, 6月底更接連傳出政策上對內房不利消息, 先有傳出國開行各地棚改貸審批暫停及將審批權回收總行, 兩日後又有發改委規定內房境外發債所得嘅資金只可以用黎還債,唔可以用黎拎返境內投資地產項目或補充營運資金, 再過多日又傳出發改委考慮禁止企業發行364天債 (由於1年期以內嘅境外債發行唔需要發改委額度, 所以近一年有好多攞唔到/未攞到/額度唔夠既內房企業發行364天債), 雖然發改委已經否認,但空穴來風未必無因,個人傾向認為係發改委出手禁364天債之前,先用口放風去叫企業自制,唔好再走法律罅 ｡政策面上一連串密集式嘅負面消息為內房債帶黎沉重壓力, 如圖中所見雅居樂嘅永續債6月底開始跌勢更急｡

綜合以上原因, 幾乎所有內房債都跌唔少, 但呢隻雅居樂6.875% 永續債可以話係跌得最甘既其中一隻, 原因在於因為佢係一隻永續債｡永續債嘅特點就係無到期日, 除非發行人主動贖回, 如果唔係發行人係唔需要還本金, 只需要定期支付票面息率｡因為無到期日,對債券持有人黎講風險比其他有明確到期日嘅債券高, 所以係環境差, 投資者爭相 de-risk 嘅時候, 永續債往往會首當其衝｡ 另一個原因就同數學問題有關, 年期越長嘅債券, 其孳息率對價格嘅敏感度就越低, 舉個例子, 一隻1年期債券跌$1,其相對嘅 yield 升2%,  但另一隻票面息率一樣嘅10年期債券跌$1,其相對嘅 yield 可能只係升0.1%｡ 所以係假設所有債券嘅孳息率都要升1%嘅情況下, 永續債嘅價格就會比其他短債跌得多｡

另外仲有一個係雅居樂自身嘅原因, 就係雅居樂決定唔會贖回另一隻票面息率8.25%嘅永續債｡此永續債設有一個條款, 雅居樂可以於2018年7月18日贖回該永續債, 若果唔贖回, 呢隻債嘅票面息率將會 step up 到當日的5年 US Treasury + 746bp,  即係大概10.2%｡ 市場之前一般都認為呢類有 step up coupon 嘅永續債會如期贖回,但今次雅居樂寧願捱貴息都唔俾錢贖回債券, 一則打破咗市場嘅認知, 令市場重新審視呢類永續債嘅風險, 二則反映而家內房企業融資何其困難｡

內房債市自今年初開始進入寒冬, 價格跌跌不休｡如今內房企業嘅再融資渠道不斷被收緊, 政策上嘅打壓短期內未見會有放寬空間, 所以現時內房債違約風險的確上升唔少, 但同時間, 現時投資內房債嘅回報亦比去年高咗, 現時提供到7%-10% yield 嘅兩三年期內房債比比皆是, 同上年普遍只得4%-6%回報相比, 吸引力提高好多｡

現時究竟跌到底未我唔敢講,但個人認為發改委收緊內房發債同指明發債資金用途為只可還舊債係一把兩面刀, 收緊發債一方面可以令流動性緊絀嘅房企資金鏈斷裂, 但另一方面就可以預視2018下半年新債嘅供應會少好多而支持債價, 指明資金用途一方面影響房企拿地同日常營運, 但另一方面就減少房企高價投地同進行大量併購｡個人認為現時係一個可以投資內房債嘅時候, 但係選擇投資目標嘅時候要謹慎一啲, 建議選擇一啲規模大(top 50房企, 較容易得到銀行貸款), 流動性充足、無緊急再融資壓力(其中一個重要指標係現金短債比), 負債率較低同選擇年期較短 (3年內)  嘅債券｡

適合各人生階段朋友的投資

之前文章提到債券直債在複合利率的威力下，10年或以上的總回報將以倍數計，回報絕對不俗，適合不同年齡層或人生階段的朋友用以投資。今次的題材相信會解答到好多朋友之前一直問Bondson 債券小子的問題，這次我會用不同債券投資的例子去解答(穩定整體投資組合/提供資本增值/儲蓄的功能/應付退休/達財務自由後的生活開支/提供現金流)各方面不同情況的分析。

***另附有適合各人生階段朋友的投資參考資料***
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香港年金計劃，值得投資嗎?

最近很多身邊朋友討論「香港年金計劃」, 大家都有興趣想知道老友記應唔應該投保, 或者孝子賢孫應唔應該幫父母投資呢個年金計劃｡ 今日就同大家分析下啦｡

香港按揭證券有限公司 (HKMC)  全資擁有既香港年金公司於7月頭宣布正式推出「香港年金計劃」, 65歲或以上香港永久性居民可以係7月19日起登記認購｡ 

係同大家拆解年金既投資價值之前, 我會先簡介一下「香港年金計劃」既運作｡

年金(annuity)  就係將一筆錢投保後, 轉化成每月穩定的現金流直至終老｡今次政府年金 HKMC 將保證投保人在保證期內可收到投保金額的105%。以投保一百萬及投保人65歲為例, 投保人需要係一開始時投入一百萬,然後男性投保人將可以係未來既182個月(15年2個月) 保證期內每月收到$5800 (182 mths x $5800 = $1,055,600),  女性投保人將可以係未來既199個月(16年7個月) 保證期內每月收到$5300 (199 mths x $5300 = $1,054,700)｡ 女性保證期較長是因為平均壽命較長｡ 所以表面上男性每月可收到較高回報, 其實全因男人較短命!

雖然媒體廣泛報道買政府年金, 投一百萬就每月收返五千幾蚊, 但其實唔同投保人每月收到既年金同保證期係唔同既, 佢地係受投保時既年齡影響｡例如一個75歲既男人投保一百萬, 佢每月將可收到$7360年金, 保證期就縮短到143個月(11年11個月) ｡無論你係80歲甚至係85歲都可以投保, 每月收到既年金會隨投保時年齡增高而上升, 保證期就會隨投保時年齡增高而縮短｡咁點解個個都係講五千幾蚊?  因為大部分報道都係用65歲投保做例子｡

如果投保人保持身體健康, 係過左保證期後仍然健在, HKMC 將會繼續派年金派到百年歸老個日, 所以的確係越長命越著數, 拎到越多既 bonus｡ 但係咁並唔代表越短命越蝕底, 因為假如投保人係保證期完之前身故, 指定受益人可以繼續收埋餘下既年金直至保證期完 (或可揀一次過收剩餘現金價值) , 所以其實無蝕到｡ 個人認為, 係考慮政府年金抵唔抵買既時候, 應該用保證期內既回報做 benchmark,  有幸咁長命收到額外既年金就當係 bonus 算啦, 畢竟收唔收到保證期外既年金係有不確定性｡

講左咁耐, 咁即係政府年金既回報係幾多?  一年收到既年金係$69,600 (都係用65歲男性同投保100萬做例子), 但記住回報率並唔係6.96%｡ 點解?  因為年金係每月還本又還息, 到保證期完既時候係唔會收返個本金100萬, 個 concept 就同我地供樓一樣, 供完30年就唔會再爭銀行錢, 不過今次就轉左係我地"借錢"俾 HKMC, HKMC 每月還本還息俾我地 ｡根據政府公布, 政府年金既內部回報率 (IRR)  約4%,  係我地去評估年金既投資價值時, 就應該用4%為回報率去衡量｡

作為債券小子既我, 當然要同而家市場上差唔多tenor既債券比較一下, 去衡量政府年金既投資價值｡ 

繼續用65歲男性投保人為例, 保證期為15年左右, 即"到期日"為2033年｡ 用一啲大家都熟悉既名做比較, 阿里巴巴既2034年到期既美元債 yield to maturity 約4.5%,  騰訊2038年到期既美元債 yield to maturity 約 4.57% ｡ 睇落買政府年金收益較低, 但我地要考慮到政府年金係接近 risk free (HKMC S&P評級為 AA+) , 阿里巴巴同騰訊既評級都只係 A+, 有啲 credit risk 既成份, 始終今時今日科技日新月異, 以前既巨頭 Nokia 與Yahoo 今日已經失晒色, 又有邊個可以睇得清15年後阿里巴巴同騰訊是否可以繼續屹立不倒｡ 另外, 年金每期都係還息兼還本, 比起直債每期只還息, 係到期日先一次過還本當然係較穩陣｡ 政府年金每個月有錢收, 比起直債每半年收一次息亦對 cash flow management 較好｡ 仲有一點, 就係如果大家長命百歲, 咁就可以賺埋個 bonus,  有個 potential upside,  回報就唔止4%｡

總括黎講, 政府年金4% IRR 係有一定吸引力, 我亦建議大家分配一部分退休資金落政府年金｡當然年金都有個好大既缺點, 就係買左基本上係拎唔返舊錢出黎, 除非肯接受一個遠較投資金額低既現金價值｡ 所以大家一定要先預留定一筆錢去應付突如其來既開支 (主要係醫療開支), 有剩既 spare cash 先再分配一部分投資政府年金｡

有興趣了解多啲「香港年金計劃」可以上香港年金網站https://www.hkmca.hk/chi/ , 入面既小冊子有對年金玩法既詳細講解, 同列有不同投保時年齡所對應可收到每月年金同保證期｡ 網站上提供既年金計算機亦可計算出不同時候所對應既剩餘現金價值｡

衷心感謝各位讀者的厚愛和支持

一開始寫這個Page都是源於有感而發，明明買Bond應該係好普遍，應該適合好多投資者作為資產配置，但係偏偏港交所從來無大力推動，更遑論教育市場Bond的投資要訣和注意事項，因此才萌生一個念頭：建立一個真正專業的分享債券Bond資訊分享平台，運用自身「行內人」專業知識去拆解債券的神秘面紗，買Bond不一定只係買債基（往往被包裝為低風險產品）！

不知不覺堅持了半年，衷心感謝各位讀者的厚愛和支持，但係Bondson我慢慢發現原來寫每一篇文和回覆讀者的Workload都唔輕；另一方面，原來有不少「行內人」都係讀者，更加透過這個平台互相認識和敬重。

為了減輕個人Workload和提供更多更優質的內容，我Bondson隆重宣布，由今日起，Bondson將由個人身分拓展到一個團隊，還加入了一些大行專業Trader/Bond Fund Manager，目標成為一個全港最具專業債券資訊分享平台！

以後，如果你發現Bondson 的文風有一點不一，希望唔好見怪，因為未必係同一個Bondson寫的；但唯一無變的是文章的質素，希望大家多多支持！

錯覺：債券投資回報很低?

大家可能有一個印象債券投資的回報很低，為適合「老人家」的投資選擇。這亦可能是債券投資在香港散戶中不太普及的原因之一。

的確，對比股票、衍生工具、物業甚至近期大熱的加密貨幣等這些所謂的高回報投資產品，最高可獲得的回報以幾成甚至幾倍來計算，債券投資回報的確不算吸引，不過，這些所謂的高回報投資產品，大家需要付出多少心機與時間研究長期短線的技術分析?而且回報上望空間高的同時這些產品價格下跌時也會跌得較債券的厲害，一個不幸在高位入市後價格大跌，即使在低位徘徊數月甚至數年後最終價格回升，在那低位徘徊時心情上的煎熬亦頗為痛苦，如果在低位徘徊期間止蝕，更會出現實際的損失。所以，我個人認為投資不應單單以盈利除以付出的資金成本來衡量回報，投資所需的管理時間及所承受的風險亦應計算入投資的成本當中，在我眼中這些所謂的高回報投資產品的實際回報較「算術上」的為低。

而直債即使在「算術上」的回報亦不算太低。假設投資策略為「持有至到期日」,現時一般投資級別的5年期美元債券收益率大約在2%-4%，高息債券部分更可達5%-10%(部分高息債券在特別情況下收益率可達20%或以上)。假設債券回報為6%，如槓桿利率為3%，即使以2倍槓桿計，年回報亦可達9% (=6%x2-3%)，以不用密集式管理的情況下回報亦算不俗。如大家希望以承受更多的風險以換取回報，亦可以以揀選更高回報的債券或提高槓桿比例。而且如在穩定地獲得每年9%(2倍槓桿)投資回報，在複合利率的威力下，10年及20年後的總回報可達到約2.5倍及6倍，回報絕對不俗。

當然，我並不是鼓勵大家將所有資產投放於債券投資，因為各投資產品各有優點與缺點，要相互配合才能發揮整個投資組合的表現。希望大家不要對債券投資存在偏見，而白白浪費了債券這回報穩定而極具現金流預測性的投資產品。

債券的到期日

我喜愛投資債券的其中一個原因是一般債券都有「到期日」。這特性令債券投資變得簡單，並增加大家從債券投資獲得預算中盈利的機會。

我認為購買定息債券在形式上其實與大家在銀行做定期存款十分相似(是指形式上而非風險上)，當然，風險上定期存款由銀行保本(而且在香港有存款保障計劃保障)，Senior Unsecured的債券由該發行企業「保本」，但在形式上當做定期/買入定息債券的一刻，投資的年期及利率/到期收益率(Yield to Maturity)是已經固定好的。投資有到期日的好處包括：

1.簡易的組合管理

在債券不違約的情況下，購買債券的一刻已決定的該債券的回報(收益率)如何，所以投資債券後最重要的就是監察債券的違約風險。由於債券價格一般情況下變化較少，在不槓桿或合理槓桿水平的情況下，只需要設定債價提示（price alert）、在大約每月一次的債價觀察頻率、每季/每半年留意企業業績、及適度留意財經新聞的情況下，我覺得已足夠用作監察債券潛在的違約風險，不需要像股票投資般每天甚至每小時查看股價，投資物業作出租需要處理租務事宜等煩複，投資後所需的管理時間不多，對大忙人、退休人仕或要求"Work-life Balance"的人有明顯的吸引力。

2.可預測的現金流

債券的派息時間、本金償還時間都定下了，在債券發行人不違約情況下投資者從債券所收到的現金流金額及收到日期是了固定的（這指一般定息高級無抵押債券，其他如浮息債、永續債或其他結構的債券等等可能會有所不同），如資金在未來有計劃如何使用（如買樓、未來的子女升學學費、退休計劃等），亦可利用中間的空檔期購買較短期的債券，以善用資金賺錢。

3.有既定的Exit Strategy

我由大學至今一直也有投資股票，不知大家在買股票時會否與我有同一個煩惱，就是不知何時應該出售股票，明明看對了市，在低位買入了，股價升到一定水平後，就會開始思考是否應該出售？還是等價格再升一下才出售？以致我一是在升浪一半已出售，盈利比應有的少一半，或是在升市時忍手不出售，價格調頭回落，以致少賺甚至虧損。但這問題在債券投資會少一點出現，因為除非有特別原因(如有其他資金用途、發行債券的企業出現信貸情況轉差等)投資者希望在「到期前出售」，否則投資者在債券到期日前只會收到票息，而投資本金會在到期日才收到(有部分債券的結構可能令直債提前到期)，不然這問題不會在直債投資中出現。

在債券小子眼中，這債券的到期日對投資者是十分有利的，可以降低投資的心理壓力，在持貨期間使散戶有效減低實際交易與原投資計劃的偏離，令投資由即興的變為理性而有計劃的，邁向專業投資的方向，資金才能一步步的滾得更大。