碧桂園, 給你一個五星級的家? (下集)

相信大家等左好耐，時不而遲開始分析碧桂園而家面對緊嘅問題同我地嘅投資部署｡


第一個分析嘅問題, 就係棚改政策轉向｡6月尾傳出國開行將棚改專項貸款嘅審批權交返晒俾北京總行, 亦傳出棚改一刀切叫停, 受呢個消息影響, 內房股債齊齊跌到扒係度｡ 地方政府推行棚改貨幣化安置嘅資金來源80% 都係由政策性銀行(包括國開行同農發行) 嘅專項貸款而黎, 國開行將貸款審批權收歸中央意味審批嘅難度同所需時間都大增, 咁地方政府就拎唔到錢去做棚改, 民眾就無錢買新樓, 房企就唔使賣樓, 所以市場對呢個消息都有好大反應, 因為如果呢個新聞係真嘅話, 三四線城市嘅樓市牛市就會玩完｡ 對於呢個消息, 我認為對碧桂園唔會有大影響｡首先係7月19日國開行已經澄清貸款審批權仍然係分行, 而要一刀切叫停棚改亦係無乜可能發生, 大部分城市嘅棚改規劃都安排到2020年｡第二就係碧桂園嘅成功主要係得益於一二線城市嘅溢出效應, 棚改貨幣化所擔任嘅角色應該比較細, 係最近碧桂園嘅CFO對媒體透露指就算棚改貨幣化全部停止, 公司嘅銷售影響都只係5%左右｡ 而家一二線城市嘅樓市調控措施無放鬆嘅跡象, 甚至越黎越嚴, 就好似深圳最近先再加辣, 側面反映一二線城市樓市需求依然旺盛, 溢出效應仍然存在｡

第二個問題就係高周轉模式所帶黎嘅問題｡之前講左好多高周轉嘅好處, 但凡事總有好有壞, 而我認為碧桂園嘅高周轉模式的確係對債券投資者帶黎風險｡ 近排發生嘅事正正反映出高周轉帶黎嘅負面影響, 盲目趕工程進度令到工地出現安全問題導致工人死亡, 除咗影響公司形象外, 更大穫嘅係惹來政府不滿, 若然再多幾單意外, 中央政府真係想唔睇緊啲碧桂園都唔得｡另一個問題就係交樓質素, 當要求好快要做好一件事嘅時候, 質素無可避免地會差好多, 上網隨便搵下都可以搵到好多網民指碧桂園交樓時貨不對辦, 間屋同銷售時嘅樣板房差天共地, 甚至可以發生賣樓嘅時候講明係精裝房, 但收樓時竟然變左毛坯!  但而家真係走出黎維權嘅業主, 對比起碧桂園而家有成千幾個項目、5,000億嘅銷售算係少數｡ 點解咁少人走出黎?咪就係因為層樓係收樓時, 比起一兩年前買嘅時候已經升左好多, 你係啲業主都唔會揀唔收樓而叫碧桂園回水啦!  但碧桂園嘅風險正正就係呢度, 呢一兩年個樓市升得勁先少人叫回水, 但萬一係樓價回落嘅時候, 會唔會出現大規模維權事件, 嚴重影響聲譽同將來嘅銷售?  同埋交樓質素差, 係樓市 down cycle 嘅時候, 會唔會成為買家要求退貨中止交易嘅利器?  如果真係咁嘅話將會影響碧桂園業績, 本來嘅合約銷售最後入唔到帳, 仲要退返錢俾買家, 多左筆無準備下嘅現金流出｡

另一樣我唔係咁鐘意嘅係碧桂園嘅土地儲備佈局｡ 主打三四線嘅策略令碧桂園近三年賺到盤滿缽滿, 順風順水, 但對債券持有人黎講其實無乜直接特益, 收到嘅債息係唔會因為公司賺多左錢而多左, 公司打逆境波嘅能力先係投資債券時著重嘅因素｡碧桂園嘅土地儲備集中係細城市或者係大城市嘅偏遠地方, 個啲地方本身嘅人口同經濟活動都唔多, 當地嘅住屋需求並唔係咁大, 需要熾熱嘅樓市帶旺投機性需求先去到貨, 換句說話, 即係當個市差嘅時候, 碧桂園啲樓會好難賣出去, 萬一個市差到令到碧桂園財困嘅時候, 到時碧桂園手頭上嘅地根本就唔值錢, 要賣地套現時就好難搵到人接手｡

基於以上兩點, 我認為碧桂園嘅防守力係比較差, 當中國樓市進入 down cycle, 佢受嘅影響會比其他內房大｡

投資債券之前, 除左要好似上述咁分析發行人嘅 business profile 之外, 我地一定要望一望公司嘅財務報表, 睇一睇佢嘅驗身報告｡碧桂園被指負債9000億, 係高負債、高槓桿, 其實呢個講法唔係咁準確｡的確係2017年年報, 公司總資產約10,500億, 總負債9,300億, 就咁計好似差唔多做左十倍槓桿｡但深入啲咁睇, 其實係總負債入面, 最大數嘅係3,500億預收客戶款, 預收客戶款即係賣樓花收左錢但未交樓, 所以係資產負債表上面呢舊錢都仲要計做負債, 但呢種「負債」係之後交樓時就會清左, 碧桂園係用存貨(即係樓) 去找數, 並唔需要動用現金｡一般衡量一間公司嘅負債高唔高, 通常著眼點都係間公司嘅有息負債, 而碧桂園嘅有息負債約2,150億, 淨債務(有息負債-現金)  780億, 用呢兩個數去計 Total Debt/Equity同 Net Debt/Equity 分別係1.84x 同0.55x, 槓桿比率大概係 industry average, 唔算得上係特別高｡ 另外, 根據會計準則地產商係要交樓個一刻先可以將銷售入帳做當期嘅 revenue (最新嘅HKFRS15對幾時可以入帳係有影響, 但太深同實際影響嘅數唔大, 所以唔講咁多)  ,  係有滯後, 所以基於近一兩年合約銷售額火箭咁上升, 2018同2019年收入同盈利都預期會大幅增長, 公司嘅 equity base將會擴大, 槓桿比率係2018同2019年下降係大概率嘅事｡再衡量埋碧桂園嘅流動性狀況, 根據2017年年報, 碧桂園有現金1,370億, 短期債務(優先票據+公司債券+銀行及其他借款) 682億, 現金短債比為兩倍, 反映公司流動性充足, 短期償債能力良好｡

以上只係最簡化版嘅財務分析, 要睇嘅嘢當然唔只咁少, 但從以上簡單咁計一計都已經可以對公司嘅健康情況有個概念, 睇得出碧桂園嘅財務狀況其實唔差, 短期違約風險低｡ 碧桂園而家嘅信貸評級係Ba1/BB+/BBB- (Moody's/S&P/Fitch), 佢出嘅債券信貸評級係Ba2/BB/BBB- (Moody's/S&P/Fitch), 以純民企內房黎講已經算係好個間, 只有萬科同龍湖評級好過佢, 大部分民企內房評級都係 BB-或以下, 標普係今年3月先調高碧桂園嘅評級, 都反映出公司嘅財政狀況係改善緊｡

總結一下我對碧桂園嘅睇法｡碧桂園財務狀況唔差, 短期違約風險低, 加上碧桂園戴住中國最大地產商同恒指成份股嘅光環, 要得到銀行貸款融資會相對容易｡ 中國樓市我認為短期內應該都係高位橫行, 暫時睇唔似會大跌, 所以碧桂園嘅短債我覺得係安全｡但係長債我就覺得掂唔過, 呢個睇法係基於我之前所講碧桂園高周轉模式同主打三四線城市嘅策略所帶黎嘅風險, 當樓市逆轉時碧桂園所受嘅打擊會比其他發展商大, 財務狀況可以惡化得好快, 而兩三年後中國樓市會係點, 我真係無能力睇｡所以碧桂園三年以上嘅債券我係唔會考慮, 三年以內嘅債券就可以諗, 可以侍機而動｡
碧桂園係少有嘅內房企業有齊成條 curve,  有18/20/21/22/23(Jan)/23(Sep)/25/26年到期嘅債券, COGARD 20而家大概6%,  而 COGARD 25大概7%(2026債比2025個隻仲低 yield), 條 curve 其實好平, take多5年嘅risk都係賺多1厘左右, 所以從相對價值(Relative Value) 嘅角度黎分析, 都係應該買短個隻著數啲, 假如係都要我揀一隻碧桂園嘅債黎投資嘅話, COGARD 20會係我嘅選擇｡

(資料整合來源: Bloomberg - 截止08.08.2018)

有興趣買碧桂園嘅債, 或者已經買左佢嘅債嘅朋友, 大家要跟進黎緊幾個月嘅銷售數據, 睇下最近發生嘅意外同棚改政策對銷售有無明顯影響, 雖然我呢一刻嘅睇法係唔會有太大影響, 但都要去證實自己嘅觀點有無錯｡投資時要保持警惕, 要時常提醒自己係會錯, 睇錯市從來唔係輸大錢嘅原因, 睇錯市然後唔肯認錯先係最大問題｡

碧桂園, 給你一個五星級的家? (上集)

「碧桂園, 給你一個五星級的家」最近變成「給你一個五星期的家」同「給你一個五星級的坑」, 買左佢起嘅樓嘅人可能中伏, 咁佢出嘅債又會唔會都係伏?  今日就嘗試同大家深入淺出咁分析下碧桂園債券嘅投資價值｡

近期碧桂園可謂頭頭碰著黑, 負面消息瀕瀕, 先係5月尾傳出中止發行200億人民幣公司債, 陷入融資僵局｡ 去到6月尾有消息指國開行收緊棚改貸款嘅審批同降低棚改貨幣化安置比例, 主力做三四線城市嘅碧桂園被指為最受今次政策轉向影響嘅發展商｡ 之後6月24日上海奉賢、7月12日杭州蕭山、7月26日安徽六安, 係短短一個月內分別發生工地意外, 造成總共7人死亡, 係上海奉賢意外呢件事上面更加罕有地被政府開名指摘碧桂園盲目趕進度係導致事故嘅原因之一, 再加上久唔久就傳出有碧桂園嘅業主維權示威, 指碧桂園貨不對辦, 收樓時間屋同樣板房好唔同樣, 一時之間群情洶湧, 媒體、網民紛紛指摘碧桂園嘅各種不是｡

就咁睇落, 碧桂園好似真係好唔掂, 啲樓質素又差, 工地又唔顧員工死活, 政策又唔就, 實係就黎執啦!  不過, 我想同大家講嘅係投資時千其唔好太情緒主導, 因為呢個世界一定係一沉百踩, 當你出左少少問題之後, 其他人一定會幫手大肆宣揚同好落力搵埋其他問題出黎, 負面新聞好自然咁不停有人報, 所以作投資時嘅分析一定要回歸基本面, 分析返公司本身嘅營運同財務狀況, 亦要分析返呢啲負面消息有無揭示出公司嘅一啲根本性問題｡

好, 入正題｡

係分析今日嘅碧桂園之前, 要先同大家了解下碧桂園係點行到今日嘅地位｡

碧桂園係近兩三年擴張得最快嘅內房, 合約銷售額好似火箭咁上升, 由2015年嘅1,400億升至2016年嘅3,090億再去到2017年嘅5,500億, 三年之間生意額勁升3倍, 2017年嘅銷售額更榮登全中國(甚至係全世界) 地產商嘅第一名, 係呢一年碧桂園亦成功「染藍」成為恒指成份股, 風頭一時無兩｡ 去到2018年碧桂園嘅銷售額繼續係癲嘅, 上半年合約銷售已達4,100億, 係舊年全年嘅75% (要注意內房銷售傳統旺季係下半年) , 一放絕塵, 遙遙領先第二名中國恒大成千億有多, 基本上鐵定今年再做賣樓王｡

碧桂園近年嘅快速擴張, 原因係有齊「天時、地利、人和」｡

「天時」係指整個中國房地產市場自2015年起進入大牛市, 樓價、成交量雙雙大升｡係2015年中央政策嘅支持下, 例如330新政, 央行多次降息降準等, 刺激一二線城市嘅樓市氣氛, 係呢一年深圳樓價升左30%!  一二線城市樓市熾熱氣氛延續到2016年, 政府開始覺得樓價上得太快, 一二線城市陸續出台如限購令等調控措施, 對樓市抗奮但買唔到樓嘅情緒導致溢出效應, 需求開始流向周邊的三四線城市｡

另外, 2015年12月嘅中央城市工作會議將房地產「去庫存」定為2016年經濟社會發展五大任務之一, 係幾年前一啲低級城市起晒啲樓無人住嘅情況非常嚴重, 相信大家都有聽過「鬼城」呢樣嘢, 提高棚改貨幣化安置比例就係「去庫存」其中一個重要手段｡棚改即係棚戶區改造, 類似香港嘅舊區重建, 中國嘅棚改始於2005年, 係2015年之前棚改主要都係實物安置, 即係用新嘅政府保障房換舊樓嘅方式去收樓, 而自2015年開始國務院推出棚改三年計劃, 要求推進棚改貨幣化安置, 意思即係用錢黎收樓｡根據資料顯示2013、2014年棚改貨幣化安置率分別係7.9%同9.0%,  2015年開始急速上升至29.9%,  2016年48.5%,  2017年53.9%而係2018年上半年呢個數字可能去到80%｡係貨幣化安置嘅模式下, 被收樓嘅居民無左間屋但多左筆錢, 自自然然就會入市買樓, 拉動三四線城市房地產市場嘅需求, 拉升樓價, 成交暢旺, 達到中央「去庫存」嘅目標, 亦成為地產商嘅東風｡

「地利」係指碧桂園嘅土地儲備佈局, 可以食正以上所講嘅政策紅利｡ 碧桂園一直主打三四線城市, 係三四線城市有大量土地儲備｡碧桂園主要佈局係大城市周邊嘅細城市, 係細城市投一塊大面積嘅地建立社區, 引入配套, 再用低價去吸引返大城市嘅購買力,呢個佈局可以話食到應之前講嘅溢出效應｡而另外棚改主要都係發生係三四線甚至更低級嘅城市, 所以碧桂園係棚改貨幣化安置嘅最大受惠者之一｡當然碧桂園唔係剩係坐係度 un un 腳收錢, 更睇準政策紅利主動出擊, 2016年進軍地級市, 2017年進入埋縣級地區, 2017年尾提出「全覆蓋」戰略, 目標要係所有三四五線所有縣城同發達嘅鎮區都要有碧桂園嘅項目｡

(資料來源: Country Garden FY17 Annual Report)

「人和」係指碧桂園一貫用嘅「高周轉」營運模式, 能夠幫佢發揮「天時地利」去到極致｡碧桂園嘅 business model 係「低價拿地, 快速開發, 配套到位, 低價開盤」, 務求盡快資金回籠｡碧桂園有個好出名嘅「456法則」, 要求拿地後4個月開盤, 5個月資金回正, 6個月將回籠資金再投入去新項目｡之前亦有流出嘅內部文件, 要求所有三四五線城市項目一定要用標準化產品, 設計部門接到job之後當日就要出到設計圖｡而係工程方面, 碧桂園係起樓時采用一種叫做 SSGF 嘅新建造技術, 可以進一步縮短工程時間｡高周轉模式係內房黎講並唔係咩新鮮事, 最早引入呢個概念嘅係萬科, 但將高周轉行到去一個咁誇張嘅程度, 碧桂園敢認第二無人咁認第一｡ 我認為高周轉係打三四五六線城市嘅不二法門, 因為高周轉有個莫大嘅好處就係地產商坐貨風險低, 試諗下係456法則底下, 碧桂園由拿地到開售只係4個月, 即係碧桂園只需要坐貨4個月, 4個月時間市場嘅供需情況正常唔會有好大嘅轉變, 咁碧桂園就可以睇住邊度有肉食, 再用佢超誇張嘅速度開賣去搶灘, 快過其他地產商飲頭啖湯｡需知道三四五六線城市嘅地本身真係唔係幾值錢, 如果唔夠快, 攞到塊地之後搞返三兩年先拎出黎賣, 萬一市場已經逆轉, 就會一間都賣唔出, 鬼城就係咁練成, 周轉越慢, 風險越高｡所以碧桂園瘋狂嘅高周轉模式, 加上本身係三四線城市嘅大量土儲, 令到佢可以賺盡2015年開始嘅政策紅利, 成為增長最快嘅房企, 更係2017年登頂｡

歷史就講到呢度, 相信大家都對碧桂園嘅 business model多左認識, 下集開始分析碧桂園而家面對緊嘅問題同我地嘅投資部署｡

下集待續.....

債券投資的種類，你又知幾多? (下集)

投資直債最主要需要管理的風險為利率風險及信貸風險。

主要風險

利率風險：

由於債基內的所有投資決定由基金經理負責，在加息週期，投資債基就未能好像投資直債那樣將債券「持有至到期日」，基金經理可能因為包括需要資金作派息或需應付其他投資者的贖回需求而在債券到期日前出售債券，令加息對定息債券的負面影響立即反映在基金價格上。

信貸風險：

因為債基中有較多的債券，即使有個別的債券違約，只要該債券佔整個基金的比例不高，對比整個基金組合亦只是較細的部分，影響相對輕微。但要留意的是如果債券是集中投資在某一地區，該地區的經濟突然出現問題時，可能多隻基金中的債券會同時違約，屆時的損失可能會具一定的影響。

非必要的交易所產生的成本：

我們投資直債是有交易費用及買賣差價，基金亦不例外，如有大量其他投資者贖回基金或基金須出售債券以支持固定派息或開支時，這些非因為看淡該債券未來價值/非因基金經理預視該債券有違約的可能的情況而出售債券的交易，實際上對投資者的財富增值或資產保護沒有幫助，但這些交易費用需要以債基投資者的資金去支付，債券小子來說有點不化算。

容易套現程度

直債方面，正常情況下(即非市場大幅拋售債券或發行人出現有可能引致違約的新聞)，債券只要不是極大金額(按債券小子的經驗，投資級別債券不多於500萬美元、非投資級別不多於200萬美元，美國國債、其他貨幣另計)，在市場出售債券並不算困難。當然，分散投資在不同發行人所發行的債券可以減低以上套現的問題。

債基方面，正常情況下，債基在基金所在地的工作天可以隨時申請按當時的債基市價贖回債基，再按個別基金制定的贖回時間贖回基金。

如其他基金一樣，債基如在短時間內有大量投資者贖回基金令基金未能在短時間內提供資金供投資者贖回基金，基金經理可暫緩所有基金贖回一段時間(如1個月至6個月不等，按個別基金的條款決定)，讓基金經理在有關時間內逐步出售基金內債券，以免基金在短時間內大額手拋售債券令債券售價大幅低於市價。這情況在債券價格下跌時較大機會發生，因投資者可能爭相贖回基金。這有機會令投資者延遲收到贖回的資金，及/或令投資者贖回基金的價格較預期的為低。

投資期

直債方面，投資者可選擇購入債券後持有債券至到期日，市場上有短至1天、長至100年(國債)甚至永遠(永續債)的債券，但建議選擇至少3個月或以上的，否則回報未必能賺回成本。當然，如在債券到期日前希望出售債券仍是可以的，但要視符當時債券流動性如何。

債基方面，沒有特定投資年期限制，但一般較適合作不少於一年的投資，否則債基回報能賺回以上眾多費用的機會較低。

總括而言，投資債基的確比較輕鬆，不過所需付出的費用較高，費用已佔債基回報的一定部分。在我的角度來看，直債其他的管理及操作亦不複雜，其實大家定期花一點時間就可以賺回支付予基金/基金經理的費用，而且控制風險等的掌控能力還要更佳，所以只要未來花點時間在這裏一步一步的學習管理直債組合就可以了。

以上為債券小子對債基及直債的一點了解，可能小弟所了解的有點不全面，請大家指教指教。大家投資前可先從不同的渠道作更深入的了解。希望能幫助大家選擇適合自己的投資產品。

債券投資的種類，你又知幾多? (上集)

債券基金(簡稱債基)是基金的一種，相信不少朋友在強積金的組合中亦有投資於債券基金上。簡單而言，債券投資(簡稱直債)就是投資者利用自己資本直接投資債券，債基就是投資者將資本交給基金經理，用認購費、管理費等支出僱用基金經理代為投資債券。

現時坊間比較熱門的債基主要分為高收益債券基金及一般的債券基金，兩者最主要的分別是前者主要投資於投資級別以下的債券(稱為高收益債券或垃圾債券)，而後者則投資於投資級別的債券，高收益債券的收益率比投資級別的債券為高，但高收益債券的違約風險亦較高(這也是合理的，較高違約率的債券須提供更高的收益率吸引投資者投資)，除了這最主要的分別外，高收益債券基金及一般的債券基金大致相同。(請留意，這只是市場一般的分類方法，不同的基金可有不同的策略，如要確定所投資的基金是否只投資於該範疇，需對該基金作進一步的了解)

購買渠道

直債與債基大致相同，一都是在銀行、私人銀行、投資銀行、基金公司、證券商等中介購買。

入場費

一般直債以20萬美元(美元債)或100萬港元(港元債)作最低購買單位，但現時部分證券商如IB可提供面值低至1000美元的購買單位。債基一般最低為1萬港元。如以月供計劃購買，一般每月供款可低至1000港元。

一般回報

直債方面，假設投資策略為「持有至到期日」,盈利可以以收益率來衡量。現時一般投資級別的5年期美元債券收益率大約在2%-4%，高息債券部分更可達5%-10%(部分高息債券在特別情況下收益率可達20%或以上)。假設債券回報為6%，如槓桿利率為3%，即使以2倍槓桿計，年回報亦可達9% (=6%x2-3%)，以不用密集式管理的情況下回報亦算不俗。如大家希望以承受更多的風險以換取回報，亦可以以揀選更高回報的債券或提高槓桿比例。

債基的投資者主要收到盈利的方法分別是從定期派息(如有)及基金單位價值上升而來。債基的種類較多，有投資於不同貨幣、不同地區、不同信貸風險水平的債基，回報較難一概而論，有些債基的回報波幅大，去年上升10%以上，今年可以下跌10%。但大家必須注意一點，債基的固定派息並不一定所有都是基金所持有的債券所收到的債息，債基派息可以是來自出售基金內債券所產生的，所以不能以債基年度化後派息的水平當作債基的回報。簡單而言，以年底手持基金單位價值減去年初手持基金單位價值，再加上年中所有收到的派息，這是債基投資者在該年賺到的盈利，將盈利除以年初手持基金單位價值，就可得知該債基的年收益。

主要費用

債基的主要費用包括：

1)      認購費

一般在購買基金時收取，為金額的5%，主要用以支付中介的銷售佣金。如投資1萬元時，實際只會購買9500元等值的基金單位(現時有少部分基金可以其他方式如後置式收取認購費)。通常大額認購、客戶經理追quota或機構不定期推出的優惠時有機會可要求減低認購費。

2)      基金管理費

基金管理費由基金公司每年收取，主要用作支付基金經理及其團隊的開支，為基金公司的主要收入來源之一。債基的管理費一般較股票基金等的為低，大多債基都是以資產淨值的0.5-2%每年收取管理費，費用會定期從基金的資產淨值中扣除。

3)      基金買賣差價(bid ask spread)

部份基金買賣時都會有買賣差價的。

4)      債券買賣差價(bid ask spread)：

除了投資者在買賣基金時有基金的買賣差價，其實在基金交易債券時亦會產生買賣差價。

下集待續...

內房債總發行量(2018年1-7月)

(整合資料來源: Bloomberg)

大家可以見到係一月內房債總發行量已經超過50億美元, 二、三月因假期因素就静返啲｡去到四月發行量就達到高峰, 超過80億美元, 當中一些大 deal包括中國海外發咗15億美元(5年/10年各7.5億) , 萬科發咗9.7億美元嘅5年債, 融創發咗11億美元(有3年同5年) 等等｡發行量去到5月大幅回落, 其中一個原因係融資環境收緊, 好多內房都攞唔到發改委嘅額度去出債, 再加上5月尾國儲能源違約, 一手市場可謂冰封, 令6月嘅發行量去到20億美元都冇｡

一直去到近兩週, 市場才有回暖跡象｡回暖嘅觸發點, 就係之前我哋 page都有分享過嘅央行透過 MLF引導資金買低評級債, 再加上資管新規細節落地並未有如之前市場預期咁「緊」, 令市場解讀成中國政府政策轉向, 變成「寬信用」｡當市場一好返啲, 內房企業就走出黎問市場拎錢, 雅居樂係7月19日已經一馬當先 re-tap咗4億2021年債, 及後融創、遠洋、綠地、華夏幸福等都已經發咗債｡

2018年內房債發行一覽表

上次雅居樂篇文提到今年內房債積弱的其中一個原因是發行量增加， 今次就係這一方面俾多少少資料大家。

以下是2018年內房債發行一覽表(整合資料來源: Bloomberg)係俾大家參考一下， 等大家可以有個概念有什麼內房今年發過債， 邊間出得多啲， 息率大概係幾多等等。

在以下的覽表中，大家可以睇到內房的發債成本係年內都升了好多。 例如時代中國在1月出了2021債， 票面息率係6.25%，  但去到5月再出另一隻2021債時， 票面息率已經上到7.85%，再俾多個例子大家， 禹州地產2月尾出隻2021債， 票面息率6.375%， 去到5月頭出另一隻2021債， 票面息率要成7.9%｡

2018年內房債發行一覽表(圖一)

 2018年內房債發行一覽表(圖二)

另外，我也準備了一個由  Bondson 債券小子 獨家製作的圖表，如果大家有興趣想去了解這方面的資訊，請到https://goo.gl/3KcXnY給此Post "50 Likes & 10 Shares (公開分享)"，你們的支持是繼續讓我寫下去的動力，多多支持!

TOP 50 內房銷售榜

                                                      資料來源:CRIC研究中心

之前都有唔少朋友問過TOP 50 內房究竟係邊啲，今日就同大家分享下呢個2018年上半年內房銷售榜等大家可以參考吓。呢個表係由克而瑞發布，而克而瑞係每個月都會係月頭公布一次最新既銷售榜，所以大家之後要跟進的話都好方便，上返克而瑞個網就搵到。另外，我之前都講過規模只係其中一個要睇既因素，我地仲要留意埋企業既槓桿比率同流動性狀況等等，所以大家千其唔好見到係TOP 50就衝入去買佢既債。TOP 50 入面有啲內房係透過呢幾年用高槓桿快速擴展而達到做大既目標，例如陽光城、泰和、正榮地產等等，投資呢啲公司既債風險好高，建議都係避一避呢啲名。

***另附有TOP 200 內房銷售榜的參考資料 ***

如果大家有興趣想去了解多D，歡迎到小弟的Facebook Page留言，多謝支持!!!
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