「碧桂園, 給你一個五星級的家」最近變成「給你一個五星期的家」同「給你一個五星級的坑」, 買左佢起嘅樓嘅人可能中伏, 咁佢出嘅債又會唔會都係伏? 今日就嘗試同大家深入淺出咁分析下碧桂園債券嘅投資價值｡
近期碧桂園可謂頭頭碰著黑, 負面消息瀕瀕, 先係5月尾傳出中止發行200億人民幣公司債, 陷入融資僵局｡ 去到6月尾有消息指國開行收緊棚改貸款嘅審批同降低棚改貨幣化安置比例, 主力做三四線城市嘅碧桂園被指為最受今次政策轉向影響嘅發展商｡ 之後6月24日上海奉賢、7月12日杭州蕭山、7月26日安徽六安, 係短短一個月內分別發生工地意外, 造成總共7人死亡, 係上海奉賢意外呢件事上面更加罕有地被政府開名指摘碧桂園盲目趕進度係導致事故嘅原因之一, 再加上久唔久就傳出有碧桂園嘅業主維權示威, 指碧桂園貨不對辦, 收樓時間屋同樣板房好唔同樣, 一時之間群情洶湧, 媒體、網民紛紛指摘碧桂園嘅各種不是｡
就咁睇落, 碧桂園好似真係好唔掂, 啲樓質素又差, 工地又唔顧員工死活, 政策又唔就, 實係就黎執啦! 不過, 我想同大家講嘅係投資時千其唔好太情緒主導, 因為呢個世界一定係一沉百踩, 當你出左少少問題之後, 其他人一定會幫手大肆宣揚同好落力搵埋其他問題出黎, 負面新聞好自然咁不停有人報, 所以作投資時嘅分析一定要回歸基本面, 分析返公司本身嘅營運同財務狀況, 亦要分析返呢啲負面消息有無揭示出公司嘅一啲根本性問題｡
好, 入正題｡
係分析今日嘅碧桂園之前, 要先同大家了解下碧桂園係點行到今日嘅地位｡
碧桂園係近兩三年擴張得最快嘅內房, 合約銷售額好似火箭咁上升, 由2015年嘅1,400億升至2016年嘅3,090億再去到2017年嘅5,500億, 三年之間生意額勁升3倍, 2017年嘅銷售額更榮登全中國(甚至係全世界) 地產商嘅第一名, 係呢一年碧桂園亦成功「染藍」成為恒指成份股, 風頭一時無兩｡ 去到2018年碧桂園嘅銷售額繼續係癲嘅, 上半年合約銷售已達4,100億, 係舊年全年嘅75% (要注意內房銷售傳統旺季係下半年) , 一放絕塵, 遙遙領先第二名中國恒大成千億有多, 基本上鐵定今年再做賣樓王｡
碧桂園近年嘅快速擴張, 原因係有齊「天時、地利、人和」｡
「天時」係指整個中國房地產市場自2015年起進入大牛市, 樓價、成交量雙雙大升｡係2015年中央政策嘅支持下, 例如330新政, 央行多次降息降準等, 刺激一二線城市嘅樓市氣氛, 係呢一年深圳樓價升左30%! 一二線城市樓市熾熱氣氛延續到2016年, 政府開始覺得樓價上得太快, 一二線城市陸續出台如限購令等調控措施, 對樓市抗奮但買唔到樓嘅情緒導致溢出效應, 需求開始流向周邊的三四線城市｡
另外, 2015年12月嘅中央城市工作會議將房地產「去庫存」定為2016年經濟社會發展五大任務之一, 係幾年前一啲低級城市起晒啲樓無人住嘅情況非常嚴重, 相信大家都有聽過「鬼城」呢樣嘢, 提高棚改貨幣化安置比例就係「去庫存」其中一個重要手段｡棚改即係棚戶區改造, 類似香港嘅舊區重建, 中國嘅棚改始於2005年, 係2015年之前棚改主要都係實物安置, 即係用新嘅政府保障房換舊樓嘅方式去收樓, 而自2015年開始國務院推出棚改三年計劃, 要求推進棚改貨幣化安置, 意思即係用錢黎收樓｡根據資料顯示2013、2014年棚改貨幣化安置率分別係7.9%同9.0%, 2015年開始急速上升至29.9%, 2016年48.5%, 2017年53.9%而係2018年上半年呢個數字可能去到80%｡係貨幣化安置嘅模式下, 被收樓嘅居民無左間屋但多左筆錢, 自自然然就會入市買樓, 拉動三四線城市房地產市場嘅需求, 拉升樓價, 成交暢旺, 達到中央「去庫存」嘅目標, 亦成為地產商嘅東風｡
「地利」係指碧桂園嘅土地儲備佈局, 可以食正以上所講嘅政策紅利｡ 碧桂園一直主打三四線城市, 係三四線城市有大量土地儲備｡碧桂園主要佈局係大城市周邊嘅細城市, 係細城市投一塊大面積嘅地建立社區, 引入配套, 再用低價去吸引返大城市嘅購買力,呢個佈局可以話食到應之前講嘅溢出效應｡而另外棚改主要都係發生係三四線甚至更低級嘅城市, 所以碧桂園係棚改貨幣化安置嘅最大受惠者之一｡當然碧桂園唔係剩係坐係度 un un 腳收錢, 更睇準政策紅利主動出擊, 2016年進軍地級市, 2017年進入埋縣級地區, 2017年尾提出「全覆蓋」戰略, 目標要係所有三四五線所有縣城同發達嘅鎮區都要有碧桂園嘅項目｡
好, 入正題｡
係分析今日嘅碧桂園之前, 要先同大家了解下碧桂園係點行到今日嘅地位｡
碧桂園係近兩三年擴張得最快嘅內房, 合約銷售額好似火箭咁上升, 由2015年嘅1,400億升至2016年嘅3,090億再去到2017年嘅5,500億, 三年之間生意額勁升3倍, 2017年嘅銷售額更榮登全中國(甚至係全世界) 地產商嘅第一名, 係呢一年碧桂園亦成功「染藍」成為恒指成份股, 風頭一時無兩｡ 去到2018年碧桂園嘅銷售額繼續係癲嘅, 上半年合約銷售已達4,100億, 係舊年全年嘅75% (要注意內房銷售傳統旺季係下半年) , 一放絕塵, 遙遙領先第二名中國恒大成千億有多, 基本上鐵定今年再做賣樓王｡
碧桂園近年嘅快速擴張, 原因係有齊「天時、地利、人和」｡
「天時」係指整個中國房地產市場自2015年起進入大牛市, 樓價、成交量雙雙大升｡係2015年中央政策嘅支持下, 例如330新政, 央行多次降息降準等, 刺激一二線城市嘅樓市氣氛, 係呢一年深圳樓價升左30%! 一二線城市樓市熾熱氣氛延續到2016年, 政府開始覺得樓價上得太快, 一二線城市陸續出台如限購令等調控措施, 對樓市抗奮但買唔到樓嘅情緒導致溢出效應, 需求開始流向周邊的三四線城市｡
另外, 2015年12月嘅中央城市工作會議將房地產「去庫存」定為2016年經濟社會發展五大任務之一, 係幾年前一啲低級城市起晒啲樓無人住嘅情況非常嚴重, 相信大家都有聽過「鬼城」呢樣嘢, 提高棚改貨幣化安置比例就係「去庫存」其中一個重要手段｡棚改即係棚戶區改造, 類似香港嘅舊區重建, 中國嘅棚改始於2005年, 係2015年之前棚改主要都係實物安置, 即係用新嘅政府保障房換舊樓嘅方式去收樓, 而自2015年開始國務院推出棚改三年計劃, 要求推進棚改貨幣化安置, 意思即係用錢黎收樓｡根據資料顯示2013、2014年棚改貨幣化安置率分別係7.9%同9.0%, 2015年開始急速上升至29.9%, 2016年48.5%, 2017年53.9%而係2018年上半年呢個數字可能去到80%｡係貨幣化安置嘅模式下, 被收樓嘅居民無左間屋但多左筆錢, 自自然然就會入市買樓, 拉動三四線城市房地產市場嘅需求, 拉升樓價, 成交暢旺, 達到中央「去庫存」嘅目標, 亦成為地產商嘅東風｡
「地利」係指碧桂園嘅土地儲備佈局, 可以食正以上所講嘅政策紅利｡ 碧桂園一直主打三四線城市, 係三四線城市有大量土地儲備｡碧桂園主要佈局係大城市周邊嘅細城市, 係細城市投一塊大面積嘅地建立社區, 引入配套, 再用低價去吸引返大城市嘅購買力,呢個佈局可以話食到應之前講嘅溢出效應｡而另外棚改主要都係發生係三四線甚至更低級嘅城市, 所以碧桂園係棚改貨幣化安置嘅最大受惠者之一｡當然碧桂園唔係剩係坐係度 un un 腳收錢, 更睇準政策紅利主動出擊, 2016年進軍地級市, 2017年進入埋縣級地區, 2017年尾提出「全覆蓋」戰略, 目標要係所有三四五線所有縣城同發達嘅鎮區都要有碧桂園嘅項目｡
(資料來源: Country Garden FY17 Annual Report)
「人和」係指碧桂園一貫用嘅「高周轉」營運模式, 能夠幫佢發揮「天時地利」去到極致｡碧桂園嘅 business model 係「低價拿地, 快速開發, 配套到位, 低價開盤」, 務求盡快資金回籠｡碧桂園有個好出名嘅「456法則」, 要求拿地後4個月開盤, 5個月資金回正, 6個月將回籠資金再投入去新項目｡之前亦有流出嘅內部文件, 要求所有三四五線城市項目一定要用標準化產品, 設計部門接到job之後當日就要出到設計圖｡而係工程方面, 碧桂園係起樓時采用一種叫做 SSGF 嘅新建造技術, 可以進一步縮短工程時間｡高周轉模式係內房黎講並唔係咩新鮮事, 最早引入呢個概念嘅係萬科, 但將高周轉行到去一個咁誇張嘅程度, 碧桂園敢認第二無人咁認第一｡ 我認為高周轉係打三四五六線城市嘅不二法門, 因為高周轉有個莫大嘅好處就係地產商坐貨風險低, 試諗下係456法則底下, 碧桂園由拿地到開售只係4個月, 即係碧桂園只需要坐貨4個月, 4個月時間市場嘅供需情況正常唔會有好大嘅轉變, 咁碧桂園就可以睇住邊度有肉食, 再用佢超誇張嘅速度開賣去搶灘, 快過其他地產商飲頭啖湯｡需知道三四五六線城市嘅地本身真係唔係幾值錢, 如果唔夠快, 攞到塊地之後搞返三兩年先拎出黎賣, 萬一市場已經逆轉, 就會一間都賣唔出, 鬼城就係咁練成, 周轉越慢, 風險越高｡所以碧桂園瘋狂嘅高周轉模式, 加上本身係三四線城市嘅大量土儲, 令到佢可以賺盡2015年開始嘅政策紅利, 成為增長最快嘅房企, 更係2017年登頂｡
歷史就講到呢度, 相信大家都對碧桂園嘅 business model多左認識, 下集開始分析碧桂園而家面對緊嘅問題同我地嘅投資部署｡
下集待續.....
